實價登錄新制QA

一、申報時機

 

適用新制的買賣案件為何?

109年7月1日以後送買賣登記案件者,應適用新制規定。

 

是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?

實價登錄地政三法係規定於買賣案件於送件時一併申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,若非屬買賣案件,例如贈與或拍賣案件雖有移轉情形,但並不需要申報。

 

 

二、申報人(資格)

實價登錄新制就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?

實價登錄新制針對買賣案件,申報責任回歸權利人及義務人。

權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時,檢附申報書共同向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,但權利人或義務人若因故無法到地政機關辦理申報時,可委託代理人辦理。

我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應?

目前實價登錄新制係規範買賣案件由買賣雙方辦理申報,租賃及預售屋案件則由不動產經紀業者辦理申報。如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

代理人、送件人得否為未成年人?

不得為未滿7歲之無行為能力人。

權利人或義務人為未成年子女,是否由法定代理人來簽章?

未滿7歲之未成年人由法定代理人簽章,滿7歲以上之未成年人由未成年人及其法定代理人簽章。

於申報時因無「法定代理人」欄位可供填寫,故可於「權利人/義務人」欄位,多填一位,並註明為「○○○之法定代理人」,填妥法定代理人之姓名、統編並簽章。

 

三、申報方式

買賣案件之實價登錄申報可否跨所或跨縣市辨理?

依規定買賣案件申報之受理機關為受理登記案件之地政事務所;更正申報則為管轄機關,但申報人仍可就近至全國任一地政事務所以代收代寄方式辦理買賣案件申報及更正申報作業,代收地所應核對送件人身分及應檢附文件。

實價登錄買賣案件申報方式為何?

1.  憑證申報(A1):目前尚未開放。

2.  表單申報、紙本送件(A2):買賣雙方協議由其中一人或其代理人得於申請登記前,無須使用憑證,透過網際網路之「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」登錄申報資料後,取得申報書序號,並列印「不動產成交案件實際資訊申報書(買賣)」紙本,由買賣雙方(及其代理人)簽章確認後,併同登記案件送件至地政事務所。

3.  紙本申報(A3):買賣雙方(及其代理人)於買賣案件送件登記前,填具「不動產成交案件實際資訊申報書(買賣)」紙本申報書,由買賣雙方(及其代理人)簽章確認後,併同登記案件送件至地政事務所。

 

四、申報細節

實價登錄買賣案件申報應攜帶及檢附文件為何?

1. 買賣雙方申報者:

(1) 送件人應攜帶其身分證明正本:應以政府機關核發登載有姓名、統一編號(或統一證號)並附具照片之身分證明文件正本為之。

(2) 另送件人非買賣雙方當事人且非買賣登記案件之代理人、複代理人、登記助理員者,應另檢附送件人身分證明文件影本。

(3) 實價登錄申報書。

2. 代理人申報者:

(1)送件人應攜帶其身分證明正本:應以政府機關核發登載有姓名、統一編號(或統一證號)並附具照片之身分證明文件正本為之。

(2)代理人身分證明文件影本,但代理人與買賣登記案件之地政士相同者,得由其複代理人、登記助理員送件,並免附代理人身分證明文件影本。

(3)實價登錄申報書。

(4)委託書(得以申報書替代)。

是否有委託書範本?

內政部已訂有委託書範本(作業手冊:附錄(15))。

實價登錄申報書、委託書應簽章欄位有哪些,規定為何?

1. A2及A3案件以買賣登記案件之登記申請書確認全體申報義務人於申報書或委託書簽章:

(1) 自行申報登錄或委託代理人申報登錄且以申報書代替委託書者,應確認全體申報義務人於申報書簽章。

(2) 委託代理人申報登錄並另行檢附載明代理權限之委託書,且代理人已填寫申報書「4.代理人」欄位並於「委任關係」勾選圈圈2者,應確認全體申報義務人於委託書簽章(申報義務人得免於)申報書簽章 。

(3) 申報書或委託書之申報義務人簽章有錯誤或遺漏,如屬賣方非基於自身願意出售(如依土地法第34條之1不同意處分之共有人)或依規定得由買方單獨申請買賣移轉登記(如土地登記規則第27條第11款、第102條第1項規定)之情形,則無須簽章。

2. A1案件因已完成電子簽章,無需再確認簽章。

買賣雙方僅一方願意委託地政士辦理實價登錄申報,另一方不願委託,實價登錄申報書應如何填寫?如何辦理?

買賣雙方仍應於同一份申報書共同辦理申報,若部分申報義務人委託代理時應另附委託書,申報書得由其代理人簽章,委託人免於申報書簽章,另未委託之申報人則應於申報書簽章,以完成共同申報。

權利人、義務人(包括法人或寺廟)在申報書蓋章的印章(法人章+代表人章或寺廟章+負責人章),要和登記申請書或法人登記證明文件上的印章相同嗎?

權利人或義務人(包括法人或寺廟)於申報書均可以使用便章,無須和登記申請書或法人登記證明文件的印章相同。

由買賣雙方申報,如為法人時,應備文件包含法人登記證明文件及其代表人資格證明文件影本,但自然人時則免附買賣雙方身分證明文件影本,建議無須檢附法人證件。

若登記案件內已有該文件可供核對,可免附。

如果買賣私契載明完全由買方負責實價登錄申報責任賣方不負責,請問事後賣方可以以此為免責條約免受逾期裁罰嗎?

依平均地權條例規定,實價登錄之申報義務人為買賣雙方,故買賣雙方不可採事前書面約定作為逾期申報或申報不實之免除責任。

跨2個行政區之申報方式?

跨行政區之資料仍無法完成併檔,申報方式與舊制相同,即於建物座落或土地(建物)面積較大之登記案件中,將本次交易所有土地或房地標的合併申報,並填寫總價,備註欄應備註其他案件之登記收件字號;至其他案件則只需申報該案件之土地或房地標的,總價填寫0,備註欄亦應備註其他案件之收件字號。

因信託關係以受託人名義出售移轉,惟私契係由委託人與賣方簽訂,實價登錄申報書賣方可否由委託人用印?

申報義務人仍以地政機關所載之登記名義人為準。

若為地籍清理、未辦繼承標售等單方申請案件,實價登錄申報書之「義務人」一欄應如何填寫?

若查無義務人資料,建議「義務人」一欄直接填寫其案件類型如「地籍清理」、「未辦繼承」等,以利收件人員判斷義務人未填原因,另於線上申辦系統辦理申報時,若義務人「統一編號」為系統檢核之必填欄位,則補0俾利完成申報作業。

預售屋買方中途讓渡,因轉讓契約中建商出售予第一手之總價與新買方實際取得支付總價不一致,買賣雙方如何申報成交總價?

依內政部實價登錄手冊規範,成交價格仍以雙方簽訂之預售屋買賣契約價格為填載依據,惟另於備註欄敘明轉售情況及該權利買賣契約之成交價格。

申報書委任欄位勾選1委託代理人申報及代理,則申報書所填各欄位內容修改,是否由代理人認章即可?或應由買賣雙方認章?

因已委託代理人辦理申報更正,爰申報內容修改由代理人認章即可。

如申報書欄位於送件前即發現錯誤,以手寫方式更正錯誤資訊,其修改部分是否需買賣雙方及代理人核章?

如已委記代理人辦理更正申報,則手寫更正部分可由代理人核章確認,若無委託代理人或未委託更正申報,則需由買賣雙方核章確認。

更正申報案件之辦理方式為何?那些案件須辦理更正申報?

依規定原申報登錄內容有誤者,由買賣雙方(或其代理人)檢附下列文件,至實價登錄櫃檯辦理更正申報:

1. 買賣雙方自行辦理者,應檢附實價登錄更正申報內容申請書、申報書、買賣契約書影本或其他證明文件及買賣雙方身分證明文件影本;如非由買賣雙方親自送件,應另檢附送件人身分證明文件影本。

2.委託代理人辦理者,代理人應親自送件,但地政士為代理人時,得由其登記助理員送件。送件人除前述資料外,另應檢附委託書及代理人身分證明文件影本;其中更正申報內容申請書及申報書得免由申報義務人簽章;得以載明委任關係之申報書替代委託書。原申報登錄時以申報書代替委託書,並載明代理權限包含更正申報且尚未逾委託期間者,得以原申報書影本代替委託書。

預售屋及租賃案件於新制有何改變?

申報方式、義務人及時機與舊制相同,惟租賃案件申報欄位之車位部分增加所在樓層,並刪除土地、建物租金總額欄位;預售屋案件申報欄位新增專有部分面積(主建物、附屬建物;陽臺、屋簷、雨遮)及共有部分面積(含車位)。

 

四、裁罰

實價登錄新制若實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?

買賣案件:

1.逾期申報,屆期未申報登錄,且買賣案件已辦竣所有權移轉登記,應按次處罰3-15萬元,並限期於15日內申報登錄,至完成申報登錄為止。

2.對於價格資訊如有申報不實,將直接處3-15萬元罰鍰並依限更正,並按次處罰至改正為止;倘為價格以外資訊申報不實,則於15日內依限更正,未改處6千-3萬罰鍰,並按次處罰至改正為止。

租賃及預售屋案件:對於申報不實或逾期申報,將處以新台幣3-15萬元之罰鍰,並按次處罰至改正為止。

 

五、其他

實價登錄後是否會實價課稅?

實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以不會以實價登錄申報價格進行實價課稅。

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